Crise habitacional espanhola: do excesso ao déficit de moradia

Espanha: de superprodução a escassez habitacional

A crise habitacional espanhola representa um dos maiores desafios sociais enfrentados pelo país nos últimos anos. O que parecia ser uma situação paradoxal há pouco tempo – uma nação que construiu milhões de residências entre 1997 e 2008 agora enfrenta uma grave falta de moradias para sua população. Este cenário contraditório explica-se através de eventos econômicos complexos e mudanças estruturais no mercado imobiliário.

O caso de Maricarmen Abascal, uma aposentada de 87 anos que foi removida de seu apartamento no centro de Madri após sete décadas morando de aluguel, ressuscitou o debate público sobre a crise habitacional. A situação provocou manifestações em massa às ruas espanholas, demonstrando o grau de preocupação entre os cidadãos quanto ao acesso à moradia.

Os números que revelam a extensão do problema

De acordo com relatório publicado pela Fundação de Fomento de Estudos Sociais e Sociologia Aplicada (FOESSA), em 2024 uma em cada quatro famílias espanholas enfrentava dificuldades para conseguir ou manter sua residência. Esta estatística alarmante reflete a profundidade da crise habitacional que assola o país.

A situação é particularmente crítica entre os jovens. Dados do Instituto Nacional de Estatísticas da Espanha (INE) revelam que 47,3% dos jovens com idade entre 26 e 34 anos continuam morando com seus pais, principalmente porque não possuem condições financeiras para comprar ou alugar moradia devido aos elevados custos.

Segundo o Banco da Espanha, o país apresenta um déficit habitacional de aproximadamente 750 mil residências. Contudo, o organismo regulador alertou que este número poderá superar um milhão nos próximos dois anos se medidas adequadas não forem implementadas imediatamente.

A reviravolta de 2008: quando o excesso se tornou escassez

Entre 1997 e 2008, a Espanha vivenciou um período extraordinário de construção, atingindo cerca de cinco milhões de casas e apartamentos – aproximadamente o dobro da demanda real de mercado naquele período. Este excesso de construção foi impulsionado por um fluxo abundante de crédito barato que financiava tanto os projetos imobiliários quanto as compras por parte dos consumidores, sem qualquer critério racional.

Carme Trilla, presidente da fundação sem fins lucrativos Hàbitat3, explica que a reviravolta ocorreu precisamente porque o excesso de construções deixou a impressão de que havia se construído demais. A percepção de superprodução alterou fundamentalmente o comportamento dos investidores e das políticas públicas.

A crise financeira originada nos Estados Unidos, após a falência do banco Lehman Brothers em 2008, fez estourar a bolha imobiliária espanhola. O crédito foi drasticamente reduzido, os preços das moradias desabaram, e o setor de construção civil sofreu transformações radicais que persistem até hoje.

Do boom construtivo ao colapso do setor

Jorge Galindo, diretor de Política Econômica da Escola Superior de Administração e Direção de Empresas da Espanha (Esade), destaca que até 2008 o país construía praticamente duas moradias para cada lar criado, uma proporção completamente irreal. Após a crise, o cenário inverteu-se radicalmente.

O professor de economia José García Montalvo, da Universidade Pompeu Fabra, em Barcelona, ilustra essa transformação com números precisos: passaram de construir quase 14 residências para cada 1 mil habitantes – situação absurda – para apenas duas a cada 1 mil, que também representa uma aberração, já que em outros países europeus são construídas quatro moradias para cada 1 mil habitantes.

O setor foi literalmente dizimado. A quantidade anual de residências edificadas caiu drasticamente. Atualmente, apenas 90 mil residências são construídas anualmente na Espanha, número insuficiente para atender às necessidades da população e reduzir o déficit existente. A professora Taltavull de la Paz, da Universidade de Alicante, indica que poucas empresas construtoras conseguiram sobreviver à crise, e qualquer recuperação levará tempo considerável.

Crescimento populacional versus redução da oferta habitacional

Enquanto o setor da construção permanece fraco, outro elemento agravou significativamente a crise habitacional: o crescimento populacional impulsionado principalmente pela imigração. Desde 2021, a formação de novos lares na Espanha está em alta, com a criação de aproximadamente 250 mil lares líquidos a cada ano, a maioria proveniente da migração colombiana e venezuelana.

Esta combinação entre oferta insuficiente e aumento significativo da demanda gerou uma escalada vertiginosa dos preços das moradias disponíveis, especialmente aquelas destinadas ao aluguel. O aluguel representa a primeira porta de entrada para pessoas que chegam a uma nova cidade ou para quem está se emancipando do núcleo familiar.

Os dados do INE revelam que desde 2015 os preços das casas e apartamentos à venda ou para alugar subiram 80%, enquanto os salários dos trabalhadores aumentaram apenas 30% no mesmo período. Em algumas cidades espanholas, o preço médio do aluguel atinge equivalentes a R$ 7 mil mensais, cifra que representa 98,7% do salário médio de jovens no país, tornando o acesso à moradia praticamente impossível para grande parte da população.

Fundos de investimento e aluguel para turistas: novos agentes de pressão

O caso de Maricarmen Abascal ressaltou o papel de diferentes participantes no mercado imobiliário espanhol. Os fundos de investimento, frequentemente denominados fundos abutres, e proprietários que disponibilizam imóveis para aluguel turístico têm contribuído para intensificar a crise.

Jaime Jover, porta-voz do Sindicato das Inquilinas e Inquilinos de Sevilha, reconhece que estes agentes possuem responsabilidade significativa. Os fundos de investimento, promovidos em parte pelo próprio governo através de incentivos fiscais, realizam grandes compras de moradias e as revendem por preços mais elevados após três ou quatro anos, sem realizar investimentos de melhoria nas propriedades.

Contudo, García Montalvo questiona o impacto real destes fundos, argumentando que detêm apenas cerca de 5% do mercado imobiliário espanhol. Segundo o economista, a maior parte das residências alugadas na Espanha pertence a pequenos proprietários que possuem uma ou duas casas. Aproximadamente 2,4 milhões de espanhóis possuem casas e apartamentos alugados.

Nos últimos anos, muitos destes proprietários optaram por alugar suas moradias a turistas ou por curtos períodos, reduzindo significativamente o número de unidades disponíveis para famílias que buscam residências permanentes. Em 2025, a Espanha recebeu 96,8 milhões de visitantes estrangeiros, consolidando-se como o segundo país europeu mais visitado do mundo, apenas após a França, segundo a Organização Mundial do Turismo.

O mistério das moradias vazias

Um aspecto paradoxal da crise habitacional espanhola envolve a existência de 3,8 milhões de residências vazias, segundo o INE. Esta cifra aparentemente contradiz a narrativa de escassez, mas Galindo esclarece que essas moradias localizam-se principalmente em regiões onde ninguém deseja morar – municípios que foram esvaziados pela emigração em busca de emprego e oportunidades nas grandes cidades.

Estas residências vazias dificilmente serão ocupadas novamente, pois os empregos, as oportunidades econômicas e as famílias deslocaram-se permanentemente para centros urbanos mais dinâmicos. Esta desconexão geográfica entre oferta e demanda contribui para perpetuar a crise habitacional nas áreas onde a população realmente necessita de moradia.

Despejos em declínio: melhorias estatísticas ocultam realidades mais profundas

O número de despejos por falta de pagamento de aluguel ou hipoteca vem diminuindo consistentemente desde 2021, quando foram registrados 39.096 despejos, até atingir 24.520 em 2025, segundo dados do Conselho Geral do Poder Judiciário. Esta redução poderia indicar melhorias nas condições habitacionais, mas especialistas alertam que a estatística esconde outra faceta da crise.

García Montalvo oferece interpretação alternativa: os despejos diminuem porque os inquilinos tornaram-se progressivamente mais ricos. O mercado de aluguel está sob tal pressão que apenas indivíduos com renda suficientemente elevada conseguem obter moradias – os denominados nômades digitais que ganham 6 mil euros mensais de empresas alemãs ou suíças. Pessoas vulneráveis – imigrantes, jovens e famílias monoparentais – nunca chegam a conseguir aluguel formal, portanto não aparecem nas estatísticas de despejos.

Este fenômeno explica também por que residências nas grandes cidades espanholas são cada vez mais alugadas por quartos individuais, em vez de como unidades completas. O mercado está sob pressão tão extrema que as moradias inteiras dividem-se em compartilhamentos para maximizar receitas, degradando a qualidade de vida dos residentes.

Respostas governamentais e desafios futuros

Frente à onda de indignação causada pelo caso de Maricarmen Abascal e aos protestos generalizados, o governo socialista do primeiro-ministro Pedro Sánchez anunciou uma série de medidas para enfrentar a crise habitacional. As iniciativas incluem a suspensão de determinados despejos até 2030, prorrogação de alguns contratos de aluguel e outras decisões relacionadas à proteção dos inquilinos.

Contudo, estas medidas não foram aprovadas no Congresso, demonstrando as dificuldades políticas em implementar soluções robustas para a crise habitacional. A solução fundamental reconhecida pelos especialistas passa pela construção massiva de novas residências – muito mais do que as 90 mil unidades anuais atualmente edificadas – juntamente com políticas que redirecionem o parque imobiliário para uso residencial permanente e afastem proprietários do aluguel turístico de curto prazo.

A crise habitacional espanhola permanece como um desafio estrutural complexo, resultante de décadas de políticas inadequadas, choques econômicos e mudanças demográficas. Sua resolução exigirá ação coordenada que combine recuperação do setor de construção, regulação do mercado de aluguel e reordenamento territorial da economia espanhola.